家売却で発生する税金の種類と賢い節税方法

2025-07-09

家を手放すことは、人生における大きな決断です。

多くの場合、喜びとともに不安も伴います。

その不安の大きな要因の一つが、売却にかかる税金でしょう。

複雑な手続きや税金計算に戸惑い、どれだけの費用がかかるのか見通せない方もいるかもしれません。

この記事では、家売却に関する税金について、具体的な計算方法や節税対策を説明することで、少しでも不安を解消し、賢く売却を進めるお手伝いをします。

スムーズな売却に向けて、ぜひ最後までお読みください。

家売却にかかる税金の全て

印紙税の計算と納付方法

不動産売買契約書には、印紙税がかかります。

税額は契約金額によって異なり、軽減税率が適用される場合もあります。

例えば、契約金額が500万円を超え1,000万円以下の場合、本則税率は1万円ですが、軽減税率適用時は5,000円になります。

契約書は通常2通作成され、それぞれに収入印紙を貼り付け、税務署に納付します。

ただし、一通のみ作成し原本を買主に渡し、売主はコピーを保管する場合は、売主側の印紙税は不要です。

登録免許税の計算と納付方法

登録免許税は、不動産の権利に関する登記を行う際に発生します。

家売却時には、抵当権の抹消登記が必要なケースが多く、これが主な発生原因です。

抵当権抹消登記は、土地と建物それぞれに設定されている場合が多いので、不動産1件につき1,000円の税金が土地と建物で合計2,000円必要になります。

納付は、登記申請時に収入印紙を貼付して行います。

譲渡所得税の計算と納付方法

売却価格から購入費用や売却にかかった諸費用を差し引いた利益（譲渡所得）に課税されるのが譲渡所得税です。

税率は所有期間によって異なり、5年以内は短期譲渡所得（税率が高くなる）、5年を超えると長期譲渡所得となります。※売却した年の1月1日時点で所有期間を判断。

例えば、5年を超えて所有していた場合、税率は約20％です。

さらに、10年以上所有していれば軽減税率が適用される場合があります。

譲渡所得税は、不動産を売却した翌年の確定申告で計算し、納付します。

各税金の納付時期と手続き

印紙税は売買契約締結時、登録免許税は抵当権抹消登記申請時などに納付します。

譲渡所得税は、翌年の確定申告時に納付します。

いずれも、収入印紙による納付や、税務署への納付など、納付方法は税金の種類によって異なります。

税務署のホームページや、税理士への相談などで詳細を確認しましょう。

賢い不動産売却の節税方法

3000万円特別控除の活用

3,000万円特別控除は、居住用不動産の売却益から最大3,000万円を控除できる制度です。

適用には条件があり、例えば、売却物件が自身の居住用であること、売却相手が親族でないことなどがあります。

この控除により、売却益が3,000万円以下の場合は税金がかからない場合もあります。

買い替え特例の活用

買い替え特例は、売却した住宅と同様の居住用住宅を一定期間内に購入する場合、譲渡所得税の納税を繰り延べられる制度です。

新しい住宅の購入価格が売却価格以上であれば、税金の支払いを先延ばしできます。

購入価格が売却価格を下回る場合は、その差額分についてのみ税金がかかります。

その他節税対策と注意点

10年以上所有している住宅を売却する場合は、軽減税率の特例が適用される可能性があります。

また、譲渡損失が出た場合は、他の所得と損益通算できる場合があります。

ただし、各特例には適用条件があるので、税務署や税理士に相談して、最適な節税方法を選択することが重要です。

住宅ローン控除と一部の節税特例は併用できないため、注意が必要です。

まとめ

家売却には印紙税、登録免許税、譲渡所得税など複数の税金がかかります。

それぞれの税金の計算方法は複雑ですが、所有期間や売却益によって税率が変化します。

3,000万円特別控除や買い替え特例などの節税対策を活用することで、税負担を軽減できます。

しかし、これらの特例には適用条件があるので、税務署や税理士に相談し、状況に合った最適な方法を選択することが大切です。

事前に税金についてしっかりと理解し、計画的に売却を進めましょう。

当社は、地域密着型の不動産会社です。

葛飾区周辺で不動産売買をご検討中の方は、ぜひ当社へご相談ください。