不動産売買の媒介契約とは？明示型・非明示型の違いを解説

2025-05-02

不動産売買において、媒介契約は売主にとって非常に重要な契約です。
その中でも、一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できるため、多くの選択肢を持つことができます。
しかし、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類があり、それぞれに特徴やメリット・デメリットが存在します。

今回は、一般媒介契約における明示型と非明示型の違い、そしてその他の媒介契約との比較を解説します。

媒介契約における「明示」と「非明示」の違いを解説

1:一般媒介契約とは何か？

一般媒介契約は、不動産売買において売主が複数の不動産会社に物件の売却を委託できる契約です。
専任媒介契約や専属専任媒介契約と異なり、売主は複数の会社と同時に契約を結び、それぞれの会社が売買活動を行うことができます。

また、売主自身で買い主を見つけ、売買契約を締結することも可能です（自己発見取引）。
契約期間は特に定められておらず、原則としていつでも解約できます。
ただし、解約の際には、既に発生している費用について精算が必要となる場合があります。

2:明示型と非明示型の定義と違い

一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の2種類があります。
違いは、売主が他の不動産会社に媒介を依頼しているかどうかを、各不動産会社に通知する必要があるかどうかです。
明示型では、新たに契約する不動産会社に対して、既に契約している他の会社を明示する必要があります。

一方、非明示型では、そのような通知義務はありません。
国土交通省が定める標準媒介契約約款では明示型が採用されていますが、非明示型も特約を設けることで有効となります。

3:明示型媒介契約のメリット・デメリット

明示型のメリットは、複数の不動産会社が競争的に活動してくれるため、売却活動が活発になり、より有利な条件で売却できる可能性が高まることです。
また、各不動産会社との信頼関係を築きやすいというメリットもあります。
一方、デメリットとしては、他の不動産会社に契約状況を通知する手間がかかる点が挙げられます。
通知を怠った場合、既に発生した費用を請求される可能性もあります。

4:非明示型媒介契約のメリット・デメリット

非明示型のメリットは、他の不動産会社に契約状況を通知する手間が省けることです。
しかし、デメリットとして、不動産会社が売主から信頼されていないと感じる可能性があり、売却活動が消極的になるリスクがあります。
また、複数の会社が活動する中で、売却活動の重複や情報共有不足による非効率が生じる可能性も考えられます。

5:明示型と非明示型どちらを選ぶべきか

明示型と非明示型、どちらを選ぶかは、売主の状況や物件特性、そして希望する売却活動の活発さによって異なります。
複数の不動産会社に積極的に活動してもらいたい場合は明示型が、周囲に売却活動を知られたくない、または複数の会社とのやり取りを簡素化したい場合は非明示型が適していると言えるでしょう。
重要事項は、どちらの契約形態を選んだ場合でも、売買契約が成立した際には、全ての不動産会社に速やかにその旨を通知する必要があることです。

6:契約書に記載されている重要事項の確認

契約書には、媒介報酬、契約期間、解約条件、報告義務、その他特約事項などが記載されています。
契約前にこれらの項目を十分に理解し、疑問点があれば不動産会社に確認することが重要です。
特に、明示型・非明示型に関する記述、自己発見取引の可否、解約時の費用負担については、念入りに確認しましょう。

その他の媒介契約との比較と選択

1:専任媒介契約との比較

専任媒介契約は、一つの不動産会社にのみ売却の委託をする契約です。
一般媒介契約と比較すると、一つの会社に専任で活動してもらえるため、密な連携が期待できます。
しかし、選択肢が限られるというデメリットもあります。
レインズへの登録義務や売却活動の報告義務もあります。

2:専属専任媒介契約との比較

専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりもさらに強い拘束力を持つ契約です。
売主は、専属専任媒介契約を結んだ会社以外には、物件の売却を委託できません。
そのため、最も積極的に売却活動を行ってくれる可能性が高い一方で、売主の自由度は最も低くなります。

3:自分に最適な媒介契約の選び方

最適な媒介契約を選ぶためには、自身の状況や物件特性、希望する売却活動のスピードなどを考慮する必要があります。
売却を急いでいる場合、専属専任媒介契約が適しているかもしれません。
複数の選択肢を持ちたい、または周囲に売却活動を知られたくない場合は一般媒介契約が適しています。

4:契約締結後の注意点

契約締結後も、不動産会社との継続的なコミュニケーションが重要です。
売却活動の進捗状況を確認し、必要に応じて修正や変更を行うことで、よりスムーズな売却活動を進めることができます。
また、契約書の内容を改めて確認し、不明点があればすぐに質問しましょう。

まとめ

一般媒介契約は、明示型と非明示型という2つの種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。
明示型は競争原理が働き、活発な売却活動が期待できますが、手続きの手間がかかります。
非明示型は手続きが簡素ですが、不動産会社との信頼関係構築が重要になります。
契約前に契約内容を十分に理解し、自身にとって最適な契約を選択することが重要です。

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