リースバックの家賃は高い？賢く選ぶ方法と家賃を抑えるコツ

2025-02-25

リースバック制度を利用することで、住み慣れた家を売却し、まとまった資金を得ながら、そのまま住み続けることができます。
しかし、リースバックの家賃は、一般的な賃貸物件とは異なる仕組みで決定されるため、高額になるのではと不安に感じている方もいるかもしれません。
今回は、葛飾区立石・四つ木周辺で不動産売買を考えている方に向けて、リースバックの家賃の仕組みや相場、そして家賃を抑えるための具体的な方法について解説します。

リースバックの家賃の仕組みと相場

家賃の計算方法と期待利回りの役割

リースバックの家賃は、一般的に「積算法」を用いて算出されます。
この方法は、まず物件の買取価格を決定し、それに期待利回りを掛け合わせて年間家賃を算出し、それを12ヶ月で割ることで月額家賃を求めます。
期待利回りは、不動産投資家にとっての投資収益率を示すもので、一般的には年率7～13％程度とされています。
利回りが高ければ高いほど、年間家賃は高くなり、月額家賃も高くなります。
さらに、物件の維持管理費（管理費、修繕積立金、固定資産税など）を加算することで、最終的な月額家賃が決定します。
つまり、買取価格が高く、期待利回りが高いほど、家賃は高くなる傾向があるのです。

リースバックの家賃相場と地域・築年数の影響

リースバックの家賃相場は、物件の立地や築年数、そして買取価格によって大きく変動します。
一般的に、都市部や駅近物件は家賃が高く、地方や築年数の古い物件は家賃が低くなる傾向があります。
しかし、これはあくまで一般的な賃貸市場の傾向であり、リースバックでは買取価格が家賃に大きく影響するため、必ずしもこの傾向に従うとは限りません。

例えば、築年数が古い物件であっても、買取価格が高ければ家賃も高くなる可能性があります。
逆に、築浅物件であっても、買取価格が低ければ家賃も低くなる可能性があります。
そのため、家賃相場を参考にすることはできますが、最終的な家賃は個々の物件の状況によって大きく異なることを理解しておく必要があります。

買取価格と家賃の密接な関係性

リースバックにおいて、買取価格と家賃は密接に関連しています。
買取価格が高ければ、投資家側の期待利回りを確保するために家賃も高めに設定される傾向があります。
逆に、買取価格が低ければ、家賃も低くなる可能性があります。

そのため、家賃を抑えたい場合は、買取価格の交渉が重要になります。
ただし、買取価格を下げすぎると、手元に残る資金が減ってしまうため、資金需要と家賃のバランスを考慮して交渉する必要があります。
複数の業者から見積もりを取り、比較検討することで、最適な買取価格と家賃のバランスを見つけることが可能です。

リースバックの家賃を抑えるための戦略

買取価格交渉による家賃削減

家賃は買取価格に大きく依存するため、買取価格の交渉は家賃削減に直結します。
業者に提示された買取価格をそのまま受け入れるのではなく、市場価格を参考にしながら交渉することで、買取価格を下げることができれば、家賃も低く抑えることができます。
交渉にあたっては、具体的な根拠を示すことが重要です。
例えば、近隣の同様の物件の売買事例などを提示することで、交渉を有利に進めることができます。
ただし、前述したように買取価格を下げると手元に残る資金が減ってしま為、リースバックする際の目的が何なのかによって、買取価格を交渉するのか、後述する別の交渉をするのか、見極めが重要です。

契約条件の確認と交渉・定期借家契約のメリット・デメリット

リースバック契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
普通借家契約は、期間の定めがなく、更新が可能です。
一方、定期借家契約は、契約期間が定められており、期間満了後は契約が終了します。
定期借家契約は、家賃が安くなる可能性がありますが、契約期間満了後は退去しなければならないリスクがあります。
契約前に、契約期間、更新の可否、家賃の改定について、しっかりと確認し、必要に応じて交渉することが重要です。
また、解約違約金などのペナルティについても確認しておきましょう。

その他家賃を抑えるための工夫

家賃を抑えるための工夫としては、以下のようなものがあります。

1: 不要なオプションサービスを排除する： リースバック業者によっては、家財保険やリフォームなどのオプションサービスが用意されている場合がありますが、本当に必要なものかどうかを検討し、不要なサービスは排除することで、家賃を抑えることができます。

2: 契約期間を短くする： 契約期間が短ければ短いほど、業者側の期待利回りは低くなる傾向があります。
しかし、契約期間を短くし、引渡しを早くおこなう事によって早期売却が見込まれる場合、リースバック事業者によっては期待利回りを高く考えてくれる所もあります。
そのため、契約期間を短くすることで、家賃を抑えられる可能性があります。

3: 買い戻しを前提とした交渉：将来的に買い戻すことを前提に交渉することで、買取価格や家賃を有利な条件に設定してもらうことができる可能性があります。

まとめ

リースバックは、住み慣れた家で生活を続けながらまとまった資金を得られる魅力的な制度ですが、家賃が高くなる可能性がある点には注意が必要です。
家賃を抑えるためには、業者間の買取価格や期待利回り、契約条件などを比較検討することが重要です。
また、買取価格の交渉や契約条件の確認、そしてリースバック契約の種類の選択など、様々な工夫をすることで、家賃を最適な水準に抑えることができます。